ECLI:NL:TNORDHA:2016:16 Kamer voor het notariaat Den Haag 16-01

ECLI: ECLI:NL:TNORDHA:2016:16
Datum uitspraak: 18-05-2016
Datum publicatie: 01-06-2016
Zaaknummer(s): 16-01
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht gegrond met berisping
Inhoudsindicatie:   Door het vernietigen van de koopovereenkomst van 9 september 2010 heeft de notaris een voor het rechtsverkeer en het dossier van belang zijnde overeenkomst en titel vernietigd.   Niet blijkt van nader onderzoek naar de verlaging van de koopsom van € 50.000,- in € 1,-. Gezien het voorgaande had de notaris aanleiding om zijn dienst te weigeren.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 18 mei 2016 inzake de klacht onder nummer 16-01 van:

Bureau Financieel Toezicht (BFT),

hierna ook te noemen: klaagster,

tegen

[notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

hierna ook te noemen: de notaris,

advocaat mr. L.H. Rammeloo.

De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

·         de klacht, met bijlagen, ingekomen op 7 januari 2016,

·         het antwoord van de notaris, met bijlagen,

·         nagekomen brief van klaagster d.d. 1 april 2016, met bijlage.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 april 2016. Daarbij waren aanwezig namens klaagster mr. M.A. Drenth en mr. D.S. Kolkman, en de notaris bijgestaan door zijn advocaat mr. L.H. Rammeloo en kantoorgenoot mr. [K]. Van het verhandelde is proces­verbaal opgemaakt met daaraan de door beide partijen overgelegde pleitnotities gehecht.

De feiten

Op 23 augustus 2013 heeft de notaris een akte van levering gepasseerd, waarbij mevrouw [Z] (hierna: verkoopster) twee appartementsrechten heeft geleverd aan de heer [F] (hierna: koper) voor de koopprijs van € 1,- Koper woonde in hetzelfde complex als verkoopster. Voor de levering is gebruik gemaakt van een algemene notariële volmacht, waarbij verkoopster volmacht heeft verleend aan koper voor onder meer het beheren en beschikken over roerende en onroerende zaken, banktegoeden en het doen en aannemen van schenkingen, inclusief Selbsteintritt (gevolmachtigde mag rechtshandelingen verrichten met zichzelf als wederpartij). Deze volmacht is door de notaris gepasseerd op 25 juli 2013. De oorspronkelijke koopsom voor de appartementsrechten was opgenomen in een koopovereenkomst van 9 september 2010 en bedroeg € 50.000,. Verkoopster was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst 79 jaar en op het moment van de algemene volmacht 82 jaar.

In de akte van levering is een ontbindende voorwaarde opgenomen, waarin expliciet staat dat een wezenlijk element van schenking, te weten een bevoordelingsbedoeling, bij verkoopster ontbreekt.

Op 23 januari 2011 zijn verkoopster en koper overeengekomen dat de overdracht van de appartementsrechten om niet moest gebeuren. In de akte staan de bijzondere omstandigheden opgenomen die de koopprijs van € 1,- verklaren, namelijk een aanschrijving van de gemeente, de verhuurde staat, de slechte staat van onderhoud, de staat van de yogaruimte en de beperkte middelen van de verkoopster.

Aan de akte van levering is een taxatierapport gehecht van 4 maart 2013, waaruit blijkt dat de marktwaarde van de appartementen in de huidige staat, gezamenlijk € 143.000,- bedraagt.

De notaris was in de veronderstelling dat de koopovereenkomst van 9 september 2010 niet in zijn dossier zat.

In een brief van 28 april 2014 aan de advocaat van verkoopster de heer [P], bericht de notaris dan ook het volgende:

“De koopovereenkomst d.d. 9 september 2010 is niet gemaakt”.

Na raadpleging van het fysieke dossier heeft de notaris eind oktober 2014 ontdekt dat deze koopovereenkomst wel in het dossier aanwezig was. In “blinde paniek” heeft de notaris de koopovereenkomst vernietigd.

Aan klaagster heeft de notaris toelichting gegeven op de dossiers op 18 november 2014, zoals als volgt vastgelegd in de brief van klaagster van 20 januari 2015:

“De schriftelijke koopovereenkomst tussen verkoper en koper behorend bij de dossiers [nummerreeks] en [nummerreeks] is niet meer aanwezig. De oorspronkelijke koopsom voor de appartementen opgenomen in de koopovereenkomst was € 50.000,-. Eerder heeft u in het gesprek met de politie gezegd dat u zich niet kon herinneren de koopovereenkomst gezien te hebben.

Toen vervolgens het BFT contact met u opnam voor een afspraak voor een onderzoek, heeft u volgens uw verklaring in het dossier gekeken en de schriftelijke koopovereenkomst aangetroffen. In blinde paniek heeft u de koopovereenkomst vervolgens op de zondag nadat u de brief van het BFT ontving vernietigd en afgevoerd met het huisvuil. Andere (digitale) exemplaren of kopieën van de schriftelijke koopovereenkomst zijn volgens u niet aanwezig”.

De notaris heeft vervolgens zijn handelwijze vastgelegd in een beëdigde verklaring, opgemaakt in een proces-verbaal van 15 december 2015, opgesteld door kantoorgenoot [K]. De notaris heeft daarna zijn handelwijze opgebiecht bij de voorzitter van de Kamer en heeft de zowel de recherche als de advocaat van de verkoopster bericht over de onjuiste berichtgeving.

Klaagster heeft onderzoek verricht in de periode tussen 18 november 2014 en 20 maart 2015 op het kantoor van de notaris. De onderzoeksresultaten zijn verwerkt in een rapportage van 24 augustus 2015.

De klacht en het verweer van de notaris

Klaagster verwijt de notaris het volgende:

1. onzorgvuldig handelen. Door het vernietigen van de koopovereenkomst van 9 september 2010 heeft de notaris een voor het rechtsverkeer en het dossier van belang zijnde overeenkomst en titel vernietigd. Hoewel de notaris de vernietiging kenbaar heeft gemaakt aan diverse partijen, laat dit onverlet dat de notaris door het vernietigen van de koopovereenkomst onzorgvuldig heeft gehandeld, waardoor hij het vertrouwen in de beroepsuitoefening en het notariaat ernstig heeft geschaad. Als de notaris meteen toen de advocaat van verkoopster hem daarom vroeg in het papieren dossier had gekeken, had de notaris de koopovereenkomst aangetroffen;

2. schending onderzoeksplicht en zorgvuldige dossiervorming. Niet blijkt van nader onderzoek naar de verlaging van de koopsom van € 50.000,- in € 1,-. Gezien de signalen: hoge leeftijd van de verkoopster, de onbekende reden van de verstreken tijd tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering, het zeer bijzondere karakter van de transactie, de verlening van de uitgebreide algemene volmacht met Selbsteintritt van de verkoopster aan de koper, de lage koopsom van de appartementen, de voor de notaris om onbekende reden aangepaste koopsom van € 50.000,- naar € 1,- op aangeven van de koper, de bevoordeling van de koper, en het mogelijk bestaan van feitelijk overwicht van de koper op de verkoopster, had voor de notaris voldoende reden moeten zijn tot nader onderzoek. Het Stappenplan beoordeling wilsbekwaamheid ten behoeve van de notariële dienstverlening (hierna: Stappenplan) geeft indicatoren waarbij de notaris de geestesgesteldheid van zijn cliënt nader dient te onderzoeken. Uit het dossier blijkt niet welke vragen de notaris aan de verkoopster heeft voorgelegd en wat verkoopster heeft geantwoord op welke gronden. De notaris heeft onvoldoende invulling gegeven aan zijn zorgplicht (onderzoeksplicht) in het kader van de rechtszekerheid en de behartiging van alle bij de transactie betrokken partijen;

3. niet voldoen aan de plicht tot dienstweigering. Gezien het voorgaande had de notaris aanleiding om zijn dienst te weigeren. Een nader onderzoek had meer zekerheid kunnen geven of de werkzaamheid die van de notaris werd verlangd niet leidde tot strijd met het recht of de openbare orde, geen kennelijk ongeoorloofd doel of gevolg had en dat er geen sprake was van andere gegronde redenen voor weigering zoals het vermoeden dat misbruik wordt gemaakt van feitelijk overwicht.

De notaris heeft het volgende aangevoerd. Sinds begin 1990 kende de notaris verkoopster. Zij was vaste cliënt en kwam af en toe langs voor een praatje. De notaris kende verkoopster dus goed en was op haar gesteld. Verkoopster was een wijze, zelfstandige, spiritueel (Vrijmetselaar en wars zijnde van aardse zaken) ingestelde  dame op leeftijd, die goed voor zichzelf kon zorgen en opkomen. Zij uitte al geruime tijd haar zorgen over de appartementen. In het ene appartement woonde een huurster die het appartement verwaarloosde en beschadigde. De huurster liet geen WOZ-controleur of taxateur binnen om de staat van het appartement op te nemen. Het andere appartement gebruikte verkoopster voorheen als yogastudio. Nu stond het leeg. Verkoopster wist dat de appartementen er slecht aan toe waren. Zij wilde er daarom van af. Verder wilde zij haar erfgenamen niet opzadelen met de zorg voor de twee appartementen. Deze zorg heeft verkoopster besproken met koper. Hij wilde de appartementen wel hebben. Zodoende heeft verkoopster besloten de appartementen voor een koopprijs onder de daadwerkelijke economische waarde te verkopen. Verkoopster wilde zo graag van haar appartementen af dat zij zelfs in haar testament een legaat heeft opgenomen. Zij heeft bepaald dat de appartementen gelegateerd zouden moeten worden aan de koper. Dit om een regeling te treffen als zij zou overlijden voordat de levering, tijdens leven, had plaatsgevonden.

In juli 2013 heeft verkoopster koper een algemene volmacht verleend voor het regelen van andere financiële zaken. Zij wilde geen financiële sores meer.

Het tijdverloop ervaart de notaris juist als positief. Verkoopster is niet over één nacht ijs gegaan. Bij elk tussentijds contact heeft de notaris verkoopster belehrt over de gevolgen. Zij heeft diverse concepten ontvangen ter goedkeuring. De notaris is er stellig van overtuigd dat verkoopster zeer beslist was in haar wens de appartementen over te dragen, dat de koopsom niet belangrijk was, en dat zij bij haar volle verstand en op grond van haar eigen overwegingen de transactie wenste aan te gaan. De notaris heeft verder de stellige overtuiging dat verkoopster gedurende de hele periode van voorbereiding van het transport wilsbekwaam was en dat haar wil uitdrukkelijk gericht was op de verkoop en levering van de appartementen.

Verkoopster was er de persoon niet naar om zich door anderen de wet voor te laten schrijven, dus van enige vorm van overwicht door koper was geen sprake.

Voorafgaand aan de levering heeft de notaris zijn compagnon geconsulteerd. Deze was van mening dat, hoe bijzonder de transactie ook was, de notaris zijn ministerie moest verlenen indien dat de uitdrukkelijke wens was van verkoopster.

De notaris realiseert zich dat de aantekeningen in zijn dossier beknopt zijn. Hij meent echter dat er voldoende aanknopingspunten zijn voor zijn verweer en van zijn overtuiging dat de wil van verkoopster gericht was op de levering.

Wat betreft het vernietigen van de koopovereenkomst heeft de notaris het volgende aangevoerd. De notaris betreurt het ten zeerste dat hij eind oktober 2014 de koopovereenkomst van 9 september 2010 uit zijn fysieke dossier heeft vernietigd. Vrijwel direct na zijn handelwijze heeft de notaris zich de laakbaarheid daarvan gerealiseerd. Klaagster was zonder het opbiechten van de notaris niet bekend geweest met deze handelwijze. Ook heeft de notaris zelf zijn compagnon ingelicht en de voorzitter van de Kamer. De notaris heeft daarnaast brieven opgesteld aan de advocaat van de verkoopster en de recherche, waarin hij de onbedoelde en onbewuste onjuistheid in eerdere brieven heeft gerectificeerd. De notaris is zich er terdege van bewust dat zijn handelwijze eind oktober 2014 niet conform de notariële wetgeving en regelgeving is. De notaris aanvaardt dat de Kamer dit onderdeel gegrond zal verklaren.

Wat betreft de handelwijze omtrent de voorbereiding van het transport heeft de notaris het volgende aangevoerd. Dit klachtonderdeel ziet op de periode oktober 2010 tot en met het transport op 23 augustus 2013. De notaris meent dat hij zich gedurende deze gehele periode bij uitstek (zelfs nagenoeg uitsluitend) de belangen van verkoopster heeft aangetrokken en zo zorgvuldig mogelijk de voorbereiding van deze bijzondere transactie heeft begeleid. Op 9 september 2010 heeft verkoopster met koper een eerste (door de koper opgestelde) koopovereenkomst gesloten, waarin het appartement voor € 50.000,- werd verkocht. De notaris heeft hier geen bemoeienis mee gehad. Op 23 januari 2011 zijn verkoopster en koper overeengekomen dat de levering om niet diende te gebeuren, zoals bleek uit de handgeschreven en door beiden ondertekende fax. Op 26 januari 2011 heeft de koper dit in een telefonisch gesprek toegelicht. De redenen die hij toen noemde zijn door de notaris opgenomen in de conceptakte van levering. Het concept is op 3 februari 2011 aan partijen toegezonden. In september 2011 kwam verkoopster bij de notaris om haar testament te wijzigen. Zij heeft in het testament beide appartementen gelegateerd aan koper, tenzij beide appartementen ten tijde van haar overlijden niet meer in haar bezit zouden zijn. De waarnemer van de notaris heeft het testament gepasseerd en ook zij had geen reden om te twijfelen aan haar wilsbekwaamheid. In januari 2013 nam verkoopster contact op met de notaris om te spreken over de levering. De afwezigheid van de schenkingsbedoeling heeft de notaris toen zelf naar voren gebracht, juist om te benadrukken dat het verkoopster niet ging om koper (of enige andere koper) te bevoordelen, maar omdat zij zelf intens graag van het onroerend goed af wilde.

Makelaar en taxateur [H] heeft op 4 maart 2013 een taxatierapport voor beide appartementen opgesteld. Op basis van de taxatiewaarden van € 95.000,- en € 48.000,- voor de appartementen zou overdrachtsbelasting worden geheven. Bij brief van 12 maart 2013 hebben partijen de notaris nadere instructies gegeven. Onder deze brief staat een tweede handtekening van verkoopster, gedateerd 17 juni 2013. Op 25 juli 2013 heeft verkoopster een algehele volmacht verleend aan koper, inclusief Selbsteintritt. De notaris heeft de volmacht verleden na belehrung van de verkoopster, eerst telefonisch op 24 juli 2013 en daarna in een gesprek op het notariskantoor op 25 juli 2013. Op 14 augustus 2013 heeft de notaris aan partijen een conceptakte gestuurd.

De notaris deelt de stelling van klaagster niet dat hij meer onderzoek had moeten verrichten. Het initiatief van de transactie lag bij verkoopster. De notaris heeft gedurende de hele periode dat het dossier liep op elk relevant moment zich vergewist van de wens van verkoopster en hij heeft haar consequent belehrt. Op cruciale momenten ontving de notaris van de verkoopster (en de koper) schriftelijke instructies. De gesprekken die de notaris met partijen naar aanleiding van die instructies heeft gevoerd dienden ter belehrung en aldus ter verificatie van de instructies en wensen van (met name) verkoopster.

De notaris heeft wel degelijk het Stappenplan gevolgd. Dit juist vanwege de leeftijd van verkoopster en het bijzondere karakter van de transactie. Het initiatief om op basis van zijn eigen waarneming en oordeel niet het gehele Stappenplan te volgen en zijn ministerie te verlenen bij de levering, lag bij de notaris zelf. De notaris heeft zijn ministerie verleend, omdat hij overtuigd was van de wilsbekwaamheid èn van de wensen en instructies van verkoopster.

De beoordeling van de klacht

Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. 

De Kamer overweegt voor zover het de vernietiging van de koopovereenkomst betreft het volgende. Vast is komen te staan dat de notaris de koopovereenkomst vernietigd heeft. Door het vernietigen van de titel heeft de notaris onzorgvuldig gehandeld. De notaris heeft daarmee het vertrouwen in de beroepsuitoefening en het notariaat geschaad. Hij heeft gehandeld in strijd met de eer en aanzien van het ambt. Door het onjuist informeren van derden over de koopovereenkomst heeft de notaris zijn zorgplicht en informatieplicht geschonden. Dit klachtonderdeel is derhalve gegrond.

De Kamer is van oordeel dat klachtonderdeel 2 (onderzoeksplicht en zorgvuldige dossiervorming) en 3 (ministerieplicht) nauw met elkaar verbonden zijn, zodat zij tezamen worden beoordeeld. De Kamer overweegt het volgende. Vast is komen te staan dat verkoopster een sterke eigen mening had, stellig was en de notaris haar al decennia lang kende. Zij hadden een goede band en verkoopster kwam vaak langs op kantoor. Waarom heeft de notaris haar dan een maand voor het passeren een volmacht laten tekenen? De notaris is teveel van aannames uitgegaan jegens verkoopster. Dit blijkt uit het feit dat uit het dossier niet blijkt dat de notaris nader onderzoek heeft verricht. Dat had de notaris onder de gegeven omstandigheden (hoge leeftijd van verkoopster, de onbekende reden van de verstreken tijd tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering, het zeer bijzondere karakter van de transactie, de verlening van de uitgebreide algemene volmacht met Selbsteintritt van verkoopster aan koper, de lage koopsom van de appartementen, de voor de notaris om onbekende reden aangepaste koopsom van € 50.000,- naar € 1,- op aangeven van de koper, de bevoordeling van koper, en het mogelijk bestaan van feitelijk overwicht van de koper op de verkoopster) wel moeten doen. De taxatiewaarde was €143.000,- en de koopprijs die de notaris in de akte van levering had opgenomen bedroeg € 1,-. De notaris heeft aangevoerd dat verkoopster de erfgenaam niet wilde opzadelen met twee appartementen waar van alles mis mee was. Ook blijkt niet uit het dossier dat de notaris de fiscale consequenties (wellicht sprake van een schenking) met verkoopster had besproken.

Verder staat vast dat het een ongebruikelijke transactie was. De koopprijs was nihil en een levering onder zodanige ontbindende voorwaarde is ook niet gebruikelijk. Onder die omstandigheden had de notaris naar het oordeel van de Kamer zijn dienst moeten weigeren. Immers, een notaris dient de rechtszekerheid te bewaken. Hij dient zowel de belangen van partijen als van derden te behartigen. Indien koper de appartementen meteen had doorverkocht, dan kleefde de ontbindende voorwaarde er nog aan. Niet gebleken is dat de notaris zich voldoende heeft ingespannen om verkoopster te bewegen om tot een alternatief van de levering onder ontbindende voorwaarde voor € 1,- te komen. De notaris heeft derhalve onvoldoende stilgestaan bij de mogelijke consequenties van de levering. Beide klachtonderdelen zijn dan ook gegrond.

Maatregel

Het siert de notaris dat hij zelf contact op heeft genomen met klaagster en de voorzitter van de Kamer om zijn handelwijze “op te biechten”. Verder is de notaris tijdens zijn notariële loopbaan van circa veertig jaar nimmer een tuchtrechtelijke maatregel opgelegd. Hiermee rekening houdend volstaat de Kamer met het opleggen van de maatregel van berisping.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de klacht op alle onderdelen gegrond;

legt de notaris de maatregel van berisping op;

bepaalt dat de opgelegde maatregel, nadat tegen onderhavige beslissing geen rechtsmiddel meer openstaat, ten uitvoer zal worden gelegd op een nader te bepalen vergadering van de Kamer, waartoe de notaris per aangetekende brief zal worden opgeroepen door de secretaris.

Deze beslissing is gegeven door mrs. G.P. van Ham, voorzitter, O. van der Burg, F. Hoppel, J. Smal en R.B. van der Horst en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2016.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH  Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.