ECLI:NL:TNORSHE:2015:22 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2015/29

ECLI: ECLI:NL:TNORSHE:2015:22
Datum uitspraak: 16-11-2015
Datum publicatie: 23-11-2015
Zaaknummer(s): SHE/2015/29
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie: Executoriale verkoop van de woning van klagers. Naar het oordeel van de kamer is het niet aan de notaris om een oordeel te geven over de juistheid van een taxatierapport, zoals het ook niet aan de notaris is om een oordeel te geven over de vraag of een bod al dan niet dient te worden aanvaard. Nu vast stond dat de bank bevoegd was om over te gaan tot openbare verkoop van de woning, valt naar het oordeel van de kamer niet in te zien op welke grond de notaris, die in beginsel verplicht is de aan haar opgedragen werkzaamheden te verrichten, haar dienst had behoren te weigeren in de zin van art. 21 lid 2 Wna. Klacht ongegrond.

Klachtnummer    : SHE/2015/29

Datum uitspraak : 16 november 2015

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klacht van 

mevrouw [naam] en

de heer [naam] (hierna gezamenlijk: klagers),

beiden wonende in [naam woonplaats],

tegen  

notaris mevrouw mr. [naam] (hierna: de notaris),                                         

gevestigd in [naam vestigingsplaats],

gemachtigde mevrouw mr. H.A.M. Lamers.

1.         De procedure

1.1.      Bij brief van 14 april 2015 hebben klagers een klacht geformuleerd tegen de notaris en tegen de heer [x], die als kantoormanager aan het kantoor van de notaris is verbonden. De klacht is op 15 april 2015 binnengekomen bij de kamer voor het notariaat (hierna: de kamer). Beide klachten zijn afzonderlijk in behandeling genomen.

1.2.      De klacht tegen de heer [x] (bekend onder SHE/2015/30) is bij voorzittersbeslissing van 29 april 2015 kennelijk niet-ontvankelijk geacht en terstond afgewezen. Tegen deze beslissing is geen verzet aangetekend.

1.3.      De notaris heeft op de klacht geantwoord, waarna de heer mr. S.J.G.N.M. Willard, plaatsvervangend voorzitter van de kamer, klagers en de notaris heeft uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgehad op 22 juli 2015. Vervolgens heeft de plaatsvervangend voorzitter de klacht verwezen naar de volle kamer.

1.4.      De kamer heeft de klacht behandeld op 19 oktober 2015. Klagers zijn ter zitting verschenen, evenals de notaris en haar gemachtigde. Zij hebben hun standpunt over en weer toegelicht.

2.         De feiten

2.1.      Klagers zijn eigenaar geweest van een woning in [woonplaats] (hierna: de woning). De woning was bezwaard met een recht van hypotheek. In verband met een arbeidsconflict zijn klagers in 2012 in financiële problemen geraakt als gevolg waarvan zij de aan de hypothecaire geldlening verbonden lasten niet meer hebben voldaan. In de loop van de tijd is een conflict ontstaan tussen klagers en de hypotheekhouder (hierna: de bank). Bij brief van 23 mei 2014 heeft de bank de lening opgeëist en aan klagers meegedeeld dat, bij niet tijdige voldoening van de totale schuld, aan een notaris opdracht zou worden gegeven om de woning op een openbare veiling te verkopen. Klagers hebben de schuld niet aan de bank betaald.

2.2.      Bij brief van 12 december 2014 heeft de bank het kantoor waaraan de notaris is verbonden opdracht gegeven de executieverkoop van de woning te begeleiden. Nadat de notaris de opdracht had aanvaard heeft de heer [x] klagers bij brief van 22 december 2014 (onder meer) bericht dat de datum van de veiling was vastgesteld op 5 maart 2015.

2.3.      In februari 2015 heeft de bank de notaris verzocht de geplande veiling te verzetten naar een later tijdstip. De notaris heeft klagers daarvan schriftelijk op de hoogte gesteld. Later heeft de notaris klagers bericht dat een nieuwe veilingdatum was bepaald in de eerste week van juni 2015.

2.4.      Klagers hebben bij e-mailbericht van 9 april 2015 aan het notariskantoor kenbaar gemaakt dat zij het niet eens zijn met de gang van zaken rond de veiling. Zij hebben op 1 mei 2015 een gesprek gehad met de notaris. Tijdens dat gesprek heeft de notaris aan klagers de toezegging gedaan dat zij de bank zou verzoeken of deze, ter voorkoming van een veiling, alsnog bereid zou zijn medewerking te verlenen aan een onderhandse verkoop met volmacht. De notaris heeft dit verzoek aan de bank overgebracht.

2.5.      Bij e-mailbericht van 6 mei 2015 heeft de bank klagers (onder meer) als volgt bericht:

“Omdat de verstandhoudingen onderling zodanig verstoord zijn staan wij niet meer open voor een onderhandse verkoop met volmacht. (…) Wij hebben de executieprocedure opgestart vanwege de enorme achterstand. Op dit moment hebt u een achterstand van E 42.515,14. Dit is meer dan 44 maanden. Daarnaast hebben meerdere partijen beslag gelegd op uw woning. Dit is voor ons onacceptabel.”

2.6.      In het kader van de geplande executoriale verkoop is een onderhands bod uitgebracht op de woning. De voorzieningenrechter bij de rechtbank Oost-Brabant heeft goedkeuring verleend aan de voorgestelde verkoop tegen het betreffende bod. Inmiddels is de woning in eigendom overgedragen aan de koper.

3.         De klacht

3.1.      Klagers verwijten de notaris dat zij, door haar medewerking te verlenen aan de veiling en/of ontruiming van de woning, zich willens en wetens inlaat met niet zuivere zaken. Zij stellen dat dit misdadig is en het ambt van een notaris niet waardig.

3.2.      De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de klacht. De inhoud van dit verweer zal, voor zover relevant voor de beoordeling, hierna worden besproken. 

4.         De beoordeling

4.1.      Op grond van artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De kamer dient de handelwijze van de notaris te toetsen aan de in dat artikel omschreven tuchtnorm, waarbij de kamer mede in aanmerking neemt dat de notaris verantwoordelijk is voor de wijze waarop de heer [x] zijn werkzaamheden heeft uitgevoerd.  

4.2.      Vooropgesteld wordt dat een notaris in beginsel verplicht is de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten (artikel 21 lid 1 Wna). Enkel indien de werkzaamheid die van een notaris wordt verlangd naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer een notaris andere gegronde redenen voor weigering heeft, is een notaris verplicht zijn dienst te weigeren (artikel 21 lid 2 Wna).

4.3.      Vast staat dat klagers in verzuim waren geraakt met de voldoening van de door hen aan de bank verschuldigde hypothecaire lasten. Als gevolg daarvan was de bank, overeenkomstig het bepaalde bij artikel 3:268 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, bevoegd de woning in het openbaar te verkopen ten overstaan van een bevoegde notaris. De bank heeft de notaris vervolgens opdracht gegeven de executieverkoop van de woning te begeleiden. Met een dergelijk executietraject wordt beoogd een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te realiseren, waarbij de notaris erop dient toe te zien dat de op de veiling van toepassing zijnde (wettelijke) bepalingen in acht worden genomen en dat het traject op de juiste wijze wordt doorlopen.

4.4.      In de kern verwijten klagers de notaris dat zij onvoldoende rekening heeft gehouden met hun belangen, met name omdat de notaris in hun visie ten onrechte geen oog heeft gehad voor de bezwaren die klagers hebben geuit tegen de inhoud van het in opdracht van de bank uitgebrachte taxatierapport. Zij verwijten de notaris (ook) dat zij van dit rapport zelfs geen kennis heeft genomen. Naar het oordeel van de kamer is het echter niet aan de notaris om een oordeel te geven over de juistheid van een taxatierapport, zoals het ook niet aan de notaris is om een oordeel te  geven over de vraag of een bod al dan niet dient te worden aanvaard. Indien klagers het niet eens waren met de waardebepaling, had het op hun weg gelegen de voorzieningenrechter die goedkeuring moest verlenen aan het uitgebrachte onderhandse bod te overtuigen van de naar hun mening hogere waarde van de woning door middel van een taxatie door een andere makelaar en om eventueel een gunstiger bod voor te leggen. Van deze mogelijkheid is echter geen gebruik gemaakt.   

4.5.      Nu vast stond dat de bank bevoegd was om over te gaan tot openbare verkoop van de woning valt naar het oordeel van de kamer niet in te zien op welke grond de notaris, die zoals gemeld in beginsel verplicht is de aan haar opgedragen werkzaamheden te verrichten, haar dienst had behoren te weigeren in de zin van het (in rechtsoverweging 4.2. weergegeven) bepaalde bij artikel 21 lid 2 Wna. Bij gebrek aan andersluidende gegevens, die niet zijn gesteld of gebleken, is de kamer verder van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de notaris onjuist heeft gehandeld dan wel dat zij onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht bij de uitvoering van de aan haar opgedragen werkzaamheden. Daarbij neemt de kamer mede in aanmerking dat zij op verzoek van klagers alsnog heeft getracht een openbare verkoop te voorkomen. Dat de bank daaraan geen medewerking meer wilde verlenen, kan niet aan de notaris worden verweten. Het voorgaande leidt ertoe dat de klacht ongegrond zal worden verklaard.

5.         De beslissing

De kamer voor het notariaat:

verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. H.A.W. Snijders, plaatsvervangend voorzitter, mr. P.M. Knaapen, plaatsvervangend rechterlijk lid, mr. J.L.G.M. Mertens, notarislid, mr. L.J.M. Teunissen, notarislid, en mr. R.J.M.G. Oostveen, plaatsvervangend belastinglid.

Uitgesproken in het openbaar op 16 november 2015 door mr. C.M. Wiertz-Wezenbeek, voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.