ECLI:NL:TNORAMS:2015:7 Kamer voor het notariaat Amsterdam 574769/NT 14-63 B

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2015:7
Datum uitspraak: 19-02-2015
Datum publicatie: 03-03-2015
Zaaknummer(s): 574769/NT 14-63 B
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie: Uit de stukken van het dossier blijkt dat het adres van klager met de juiste postcode is vermeld in de notariële akte van 22 maart 2006, in de brief van de notaris van 13 november 2013, in het deurwaardersexploot van 14 februari 2014 en in de brief van de notaris aan de Rechtbank Noord-Holland van 3 april 2014. De notaris heeft in de notariële akten van 4 maart 2014, 26 maart 2014 en 7 mei 2014 de postcode niet juist vermeld. Zulks heeft de notaris ook erkend. De notaris heeft ter zitting van 13 januari 2015 verklaard dat voor de juistheid van de gegevens van het registergoed uitgegaan moet worden van de kadastrale aanduiding, die ook geheel correct is opgenomen in het kadaster. De kamer is het eens met deze uitleg en acht de kennelijke typefout in bovengenoemde akten dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Gezien het vorenstaande en nu klager overigens geen nadeel van dit handelen van de notaris heeft ondervonden, acht de kamer dit klachtonderdeel eveneens ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing bij vervroeging van 19 februari 2015 in de klacht met nummer 574769/NT 14-63 B van:

[klager],

wonende te [woonplaats],

klager,

tegen:

[de notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

de notaris.

  1. Het verloop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

-        klaagschrift met bijlagen van 22 oktober 2014, ingekomen op 27 oktober 2014;

-        verweerschrift met bijlagen van 19 november 2014, ingekomen op 20 november 2014.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 13 januari 2015 zijn klager, de moeder van klager - mevrouw [naam] - en de notaris verschenen. Op de zitting hebben partijen het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op 5 maart 2015, maar wordt heden bij vervroeging gedaan.

  1. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

  1. Op 22 maart 2006 heeft notaris [naam] een akte verleden, waarin klager is overeengekomen met de Rabohypotheekbank N.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te Eindhoven, en de Coöperatieve Rabobank IJmuiden U.A., gevestigd te IJmuiden, kantoorhoudende te IJmuiden, dat het recht van hypotheek en pandrechten worden gevestigd op de in deze akte omschreven goederen. Als onderpand wordt daarin omschreven: “(..) het woonhuis met ondergrond, erf en mogelijk verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend te [adres],  kadastraal bekend gemeente [naam], sectie [..], nummer [..], (..).
  2. Op 7 mei 2012 (15.47 uur) heeft de notaris aan klager geschreven, voor zover van belang: “(..) Nogmaals ter verduidelijking. U hebt onder andere een geldleningsovereenkomst gesloten met de Rabobank, met andere woorden de bank heeft aan u gelden verstrekt. U hebt als tegenprestatie een recht van hypotheek verstrekt aan de bank; onderdeel van het recht van hypotheek is dat de bank uw huis mag verkopen middels een openbare veiling in geval van wanbetaling. Uit uw hypotheekakte blijkt verder dat u naast de Rabobank Velsen eveneens aan de Rabohypotheekbank recht van hypotheek hebt gegeven.(..)
  3. Op 21 mei 2012 heeft de notaris aan klager geschreven, voor zover van belang: “(..) De geldleningen staan inderdaad op naam van de lokale Rabobank, echter, in de leningen staat eveneens vermeld, dat de Rabohypotheek de rechten van de lokale Rabobank kan overnemen.(..)
  4. Op 1 februari 2013 heeft de Rabobank Nederland, Service Centrum Financieren, te Eindhoven, (hierna: ‘de bank’), aan klager geschreven voor zover van belang: “(..) Namens Rabobank Velsen en Omstreken U.A., gevestigd te Santpoort, gemeente Velsen en Rabohypotheekbank N.V. gevestigd te Amsterdam graag uw aandacht voor het volgende. De bank verstrekte aan u blijkens onderhandse akte d.d. 22-03-2006 een lening tot een bedrag van EUR 56.300,00 (..).Onze bank verstrekte aan u blijkens onderhandse akte d.d. 22-03-2006 een hypothecair krediet van EUR 50.000,00 (..). Voorts houdt u bij de bank een betaalrekening met IBAN/rekeningnummer [..] aan, die een ongeoorloofde debetstand vertoont. Tot zekerheid voor al hetgeen de bank van u te vorderen heeft, werd blijkens notariële akte d.d. 22-03-2006 het recht van eerste hypotheek gevestigd op het daarin vermelde registergoed tot een bedrag van in totaal EUR 175.000,00 te vermeerderen met renten en kosten. (..) Sinds lange tijd bent u in verzuim met de nakoming van uw financiële verplichtingen jegens de bank. Uw lening vertoont sinds geruime tijd een achterstand in betaling van de rente. Met onze brief van d.d. 09-01-2012 hebben wij conform artikel 14 van de Algemene Voorwaarden voor Particuliere geldleningen 2005 de financieringsrelatie met u reeds opgezegd. Daarbij is verwezen naar onze brief d.d.13-09-2011 waarin u is aangegeven dat de vertrouwensrelatie tussen u en de Rabobank Velsen en Omstreken U.A. dusdanig is geschaad dat de financieringsrelatie niet langer kan worden voortgezet. Ook bent u toen in de gelegenheid gesteld om uw woning in de verkoop te zetten of uw financiering elders onder te brengen. De Rabobank Velsen en Omstreken U.A. (..) en Rabohypotheekbank N.V. (..) willen u hierbij bevestigen dat wij bij ons standpunt blijven zoals beschreven in de brieven d.d. 13-09-2011 en 09-01-2012. Daarom zeggen wij uw financiering per direct op. Wij verzoeken en zonodig sommeren u binnen drie maanden na vandaag aan onze bank te voldoen een bedrag ad. EUR 65.947,67 (..). Indien u onverhoopt niet of niet tijdig aan ons verzoek mocht voldoen, zullen wij op 02-05-2013 de opdracht verstrekken voor openbare verkoop van het hypothecair verbonden registergoed.(..).
  5. Vervolgens heeft op 25 oktober 2013 de bank aan de notaris geschreven, voor zover van belang: “ Conform de akte van 22-03-2006 is het recht van eerste hypotheek gevestigd op het registergoed, zoals in die akte nader omschreven. Dit ten laste van de heer [klager] en ten gunste van de Rabobank Velsen en Omstreken U.A. (..) en Rabohypotheekbank N.V. gevestigd te Amsterdam.(..) Op 09-01-2012 heeft de Rabobank Velsen en Rabohypotheekbank N.V. gevestigd te Amsterdam vanwege wanbetaling en conform artikel 14 Algemene Voorwaarden voor Particuliere geldleningen de financieringsrelatie met [klager] beëindigd. Deze beëindiging is per brief op 01-02-2013 nogmaals bevestigd. De cliënt heeft geen gehoor gegeven aan ons verzoek om binnen de gestelde termijn de restant-hypotheekschuld, inclusief achterstallige rente, volledig terug te betalen. Wij verzoeken u daarom om tot veiling van het onderpand over te gaan. Er is voor het betreffende onderpand eerder een veilingopdracht verstrekt. Er is zeer waarschijnlijk nog steeds sprake van een huurder in het pand waartegen het huurbeding niet in te roepen is (moeder van de debiteur). Wij stellen u in de gelegenheid tot uiterlijk 10 dagen na dagtekening van deze brief contact op te nemen met de cliënt teneinde de mogelijkheden tot het treffen van de regeling te bespreken. (..) De vordering van de bank bedraagt op dit moment: (..) Totaal EUR 125.134,38 (..)
  6. Op 13 november 2013 heeft de notaris aan klager geschreven, voor zover van belang: “Hierbij deel ik u mede dat Rabohypotheekbank N.V. en Rabobank Velsen en Omstreken U.A. mij opdracht heeft gegeven om de openbare verkoop (executieveiling) in gang te zetten van het u in eigendom toebehorende registergoed met toebehoren: - het woonhuis met verder toebehoren te [adres], kadastraal bekend gemeente [naam], sectie [..] nummer [..], groot 82 centiare. De bank geeft de volgende reden voor de veiling: achterstand in betaling. De datum waarop de veiling plaatsvindt, is voorlopig vastgesteld op maandag 10 februari 2013 (..) U krijgt te zijner tijd via de deurwaarder een exploot van aanzegging van de veiling, waarin ook de definitieve datum van de veiling staat. Minimaal dertig dagen voor de veiling wordt deze aangekondigd in de lokale krant, alsmede door vermelding op de website: www.veilingbiljet.nl . (..) Tot een week vóór de veiling kunt u, of kan de bank, aan de voorzieningenrechter van de rechtbank een getekende koopovereenkomst voorleggen. Als de rechter de koopovereenkomst goedkeurt, wordt uw woning op grond van deze koopovereenkomst verkocht en gaat de veiling niet door. (..) U ontvangt van mij te zijner tijd een exemplaar van deze veilingvoorwaarden. Als belanghebbende kunt u de genoemde voorzieningenrechter vragen om wijzigingen aan te brengen in de veilingvoorwaarden. U heeft dan wel een advocaat nodig. (..) Ik nodig u bij deze uit op 18 november 2013 om 10.00 uur voor een gesprek op mijn kantoor om dit te bespreken. Het is in uw belang dat u bij deze bespreking aanwezig bent. Wellicht is er nog een mogelijkheid om een veiling te voorkomen. (..) Tenslotte adviseer ik u dringend om in overleg met de bank te bezien of er een andere oplossing mogelijk is. (..)
  7. De gerechtsdeurwaarder heeft daarna op 14 februari 2014 op verzoek van de bank aan klager bij exploot betekend en aangezegd dat de openbare verkoop van de woning van klager zal plaatsvinden op vrijdag 21 maart 2014 te Amsterdam.
  8. Op 4 maart 2014 heeft de notaris een akte verleden ten aanzien van de vaststelling voorwaarden hypotheekveiling van de woning van klager.
  9. Op 26 maart 2014 heeft de notaris een tweede akte verleden met betrekking tot de veiling en gunning van de woning van klager voor het bedrag van € 61.000,--. Daarin staat met betrekking tot de woning van klager een onjuiste postcode vermeld, te weten [postcode] in plaats van [postcode].  
  10. Vervolgens heeft de notaris op 2 april 2014 aan de Rechtbank Noord-Holland verzocht om een goedkeuringsverklaring overeenkomstig artikel 3:270 lid 3 BW, die op 11 april 2014 door de rechtbank is afgegeven.
  11. Op 1 mei 2014 heeft de notaris aan klager geschreven voor zover van belang: “Hierbij deel ik u mede dat bovengenoemde woning is verkocht voor een koopprijs van € 61000,--. De Rabobank heeft het pand gegund. De netto-opbrengst van de veiling is onvoldoende om de vordering van de bank volledig te voldoen. De vorderingen van de overige belanghebbenden kunnen ook niet worden voldaan. Daarom heeft de bank de voorzieningenrechter van de rechtbank te Haarlem, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:270 lid 3 Burgerlijk Wetboek verzocht om de netto-opbrengst aan de bank uit te keren, wat na goedkeuring door de rechter ook zal gebeuren. Met overige belanghebbenden wordt hier bedoeld: andere hypotheekhouders, beslagleggers, beperkt gerechtigden of huurders met een recht op vergoeding. (..).
  12. Ten slotte heeft de notaris op 7 mei 2014 de akte van kwijting verleden, waarbij door verkoper (Rabohypotheekbank N.V en Coöperatieve Rabobank IJmond U.A.) aan koper kwijting is verleend voor het verschuldigde bedrag.
  1. De klacht

3.1 De klacht volgens het klaagschrift luidt dat de notaris valsheid in geschrifte heeft gepleegd door het verlijden van de akte van proces-verbaal van de veiling en gunning van de woning van klager op 26 maart 2014. De notaris heeft een onjuiste omschrijving van de woning (te weten een onjuiste combinatie van postcode en huisnummer) aan het kadaster gezonden, aldus klager.

  1.  Het verweer

4.1 Het is de notaris niet duidelijk wat klager hem nu precies verwijt.  Klager heeft ten onrechte een klacht jegens hem ingediend en klager probeert een ieder die bij genoemde veiling van zijn woning betrokken is geweest in diskrediet te brengen, aldus de notaris.

Klager had een schuld aan de Rabobank en was nalatig in de terugbetaling en/of de rentebetaling. Dientengevolge heeft de bank besloten tot executieveiling over te gaan en uiteindelijk is, nadat deze een aantal keren is uitgesteld, de veiling gehouden op 21 maart 2014. De veiling is conform de wet aangezegd en gepubliceerd. Ook de exploten zijn tijdig betekend door de deurwaarder.

Klager heeft niet voldaan aan zijn financiële verplichtingen jegens de bank en hij heeft ook niet de bescheiden willen of kunnen overleggen waaruit blijkt dat hij wel aan zijn betalingsverplichtingen jegens de bank zou hebben voldaan. Ook heeft klager zich niet laten bijstaan door een advocaat, hoewel de notaris hem dat meerdere keren heeft aangeraden. 

4.2 De notaris erkent dat in de door klager overgelegde kopie van de akte van veiling en gunning van 26 maart 2014 een kennelijke typefout is vermeld betreffende de postcode, echter deze typefout is niet zodanig dat daardoor deze akte nietig of vernietigbaar is geworden.

  1.  De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van voornoemd artikel oplevert.

5.2 De kamer beschouwt de klacht van klager zodanig dat deze uit drie klachtonderdelen bestaat, namelijk:

1. de notaris heeft in opdracht van de ‘verkeerde’ banken, te weten de Coöperatieve Rabobank Velsen en Omstreken U.A. en de Rabohypotheekbank, de akte van 26 maart 2014 gepasseerd, terwijl uitsluitend de Coöperatieve Rabobank IJmuiden U.A. hiertoe opdracht had mogen geven,

2. de notaris heeft een onjuiste postcode in genoemde akte opgenomen, namelijk ‘[postcode]’ in plaats van ‘[postcode]’ en

3. de notaris heeft een verkeerde datum - namelijk 10 februari 2013 - als datum van de aangekondigde veiling in zijn brief aan klager van 13 november 2013 vermeld, terwijl dit 10 februari 2014 had moeten zijn.

Op de mondelinge behandeling van 13 januari 2015 heeft klager verklaard dat al deze fouten van de notaris tezamen er voor zorgden dat hij, klager geen vertrouwen in de notaris meer had.

5.3 Ten aanzien van het eerste klachtonderdeel oordeelt de kamer als volgt.

Klager is, blijkens de akte van 22 maart 2006, zowel met de Rabohypotheekbank N.V., als met de Coöperatieve Rabobank IJmuiden U.A., zoals vermeld in onderhavige beslissing onder 2a, overeengekomen dat door hem ten behoeve van deze beide genoemde banken het recht van hypotheek en pandrechten wordt gevestigd.

Ter zitting van 13 januari 2015 heeft klager verklaard dat hij, omdat in het schrijven van de notaris d.d. 13 november 2013 aan klager de namen ‘Rabohypotheekbank N.V. en Rabobank Velsen en Omstreken U.A.’ waren vermeld, in de war was geraakt omdat hij meende dat hij genoemd recht van hypotheek en pandrechten was overeengekomen met alleen de Coöperatieve Rabobank IJmuiden U.A. op 22 maart 2006.

De notaris heeft daarop verklaard dat de Coöperatieve Rabobank IJmuiden U.A. na maart 2006 is gefuseerd met de Coöperatieve Rabobank Velsen, en dat deze bank later weer is overgegaan in de Coöperatieve Rabobank IJmond U.A.

Uit de stukken van het dossier blijkt dat de notaris klager op 7 mei 2012 en op 21 mei 2012 per e-mail heeft medegedeeld dat klager niet alleen aan de Rabobank Velsen en Omstreken U.A. maar ook aan de Rabohypotheekbank recht van hypotheek heeft verstrekt. Op 1 februari 2013 heeft de bank klager ook schriftelijk medegedeeld namens de Rabobank Velsen en Omstreken U.A. en de Rabohypotheekbank klager aan te schrijven. Het moet klager dan ook bekend zijn geweest dat beide genoemde banken het recht van hypotheek en pandrechten op zijn woning hebben gevestigd.

De kamer acht de stelling van klager dat de notaris in opdracht van ‘de verkeerde bank’ de akte van 26 maart 2014 heeft gepasseerd, dan ook gezien het vorenstaande niet aannemelijk.

Daar komt nog bij dat de notaris klager meerdere malen heeft uitgenodigd om voor een bespreking op kantoor te komen teneinde eventuele vragen te beantwoorden en dat de notaris klager diverse malen heeft geadviseerd een advocaat te raadplegen, hetgeen klager beide heeft geweigerd.

De kamer concludeert dan ook dat dit klachtonderdeel ongegrond is.    

5.4 Ten aanzien van het tweede klachtonderdeel oordeelt de kamer het volgende.

Uit de stukken van het dossier blijkt dat het adres van klager met de juiste postcode is vermeld in de notariële akte van 22 maart 2006, in de brief van de notaris van 13 november 2013, in het deurwaardersexploot van 14 februari 2014 en in de brief van de notaris aan de Rechtbank Noord-Holland van 3 april 2014.

De notaris heeft in de notariële akten van 4 maart 2014, 26 maart 2014 en 7 mei 2014 de postcode niet juist vermeld. Zulks heeft de notaris ook erkend. De notaris heeft ter zitting van 13 januari 2015 verklaard dat voor de juistheid van de gegevens van het registergoed uitgegaan moet worden van de kadastrale aanduiding, die ook geheel correct is opgenomen in het kadaster.

De kamer is het eens met deze uitleg en acht de kennelijke typefout in bovengenoemde akten dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.

Gezien het vorenstaande en nu klager overigens geen nadeel van dit handelen van de notaris heeft ondervonden, acht de kamer dit klachtonderdeel eveneens ongegrond.

5.5 Ten aanzien van de door klager gestelde onjuiste datum vermeld in de brief van 13 november 2013 oordeelt de kamer dat dit eveneens een kennelijke typefout van de notaris is geweest, waardoor klager evenmin enig nadeel heeft ondervonden. De kamer acht ook dit klachtonderdeel ongegrond.

5.6 Voor zover klager bedoeld heeft de notaris partijdigheid te verwijten aangezien niet hij maar de bank de notaris opdracht tot de veiling en gunning van het woonhuis heeft gegeven, oordeelt de kamer het volgende.

Ingevolge artikel 21 Wna is de notaris verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, behoudens het bepaalde in het tweede, derde en vierde lid. Ingevolge lid 2 van genoemd artikel is de notaris verplicht zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft.

Vast staat dat de bank op 25 oktober 2013 de notaris schriftelijk heeft verzocht om tot veiling van het onderpand van klager over te gaan en de notaris de gelegenheid heeft gegeven tot uiterlijk 10 dagen na dagtekening van genoemde datum contact met klager op te nemen teneinde de mogelijkheden tot het treffen van een regeling te bespreken.

Nu de notaris over deze opdracht beschikte, is de kamer van oordeel dat de notaris op goede gronden mocht menen zijn medewerking aan het passeren van de akten te moeten verlenen. Een partijdige houding kan hierin niet worden gezien aangezien de bank genoemde opdracht aan de notaris heeft gegeven.  

Deze klachtonderdelen worden daarom ongegrond verklaard.

Beslissing

De kamer voor het notariaat:

-                  verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. N.C.H. Blankevoort, voorzitter, A.H. Schotman, J.P. van Harseler, L.A. Galman en L.G. Vollebregt, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Land-Smorenburg, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2015.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.