ECLI:NL:TNORAMS:2015:18 Kamer voor het notariaat Amsterdam 581375/NT 15-8 Th

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2015:18
Datum uitspraak: 04-06-2015
Datum publicatie: 06-07-2015
Zaaknummer(s): 581375/NT 15-8 Th
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie: Vast staat dat klager de notaris opdracht heeft gegeven tot het passeren van de akte tot levering van de woning. De notaris heeft in haar brief van 2 februari 2014 klager geïnformeerd dat de akte van levering niet kon worden gepasseerd zonder royementstoezegging van de hypotheeknemer en dat het derhalve voor klager noodzakelijk was om de hypothecaire lening van de hypotheeknemer ad € 26.749 te voldoen teneinde de levering van de woning op 23 mei 2014 vrij van hypotheek te laten plaatsvinden. Daarbij heeft zij nader uitgelegd dat, indien klager voornoemde lening niet zou voldoen, klager conform de bepalingen in de betreffende koopovereenkomst van de woning aansprakelijk zou worden gesteld voor het betalen van 10% van de koopsom. Zij heeft daarbij voorts aan klager uitgelegd dat hij, indien hij het niet eens was met de hoogte van deze hypothecaire lening, zich diende te wenden tot de hypotheeknemer zelf teneinde tot een oplossing van dit geschil te komen. Naar het oordeel van de kamer leidt de inhoud van genoemde brief noch de overige gedragingen van de notaris tot de conclusie dat zij klager onjuist zou hebben geadviseerd.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 4 juni 2015 in de klacht met nummer 581375/NT 15-8 Th van:

[klager],

wonende te [woonplaats],

klager,

tegen:

[de notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

de notaris,

  1. Het verloop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

-        klaagschrift met bijlagen van 7 februari 2015, ingekomen op 12 februari 2015;

-        verweerschrift van 12 maart 2015, ingekomen op 16 maart 2015;

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 23 april 2015 zijn klager en de notaris

verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op heden.

  1. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

a.    Op 23 mei 2014 heeft de notaris een akte van levering verleden, waarbij de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) aan klager is overgedragen. De koopsom van het registergoed bedroeg € 122.000,--. Blijkens de nota van afrekening van 23 mei 2014 bedroeg de aflossing van de hypotheek ten behoeve van de particuliere hypotheeknemer (verder: de hypotheeknemer) € 26.815,69  (inclusief valutarente).

b.   Op diezelfde dag heeft de notaris een splitsingsakte ten behoeve van de woning aan de [adres] te [woonplaats] gepasseerd, waarbij de vorige akte van splitsing van deze woning d.d. 15 november 2012 is gewijzigd, zodanig dat de (eerder gevestigde) hypotheken van rechtswege kwamen te rusten op alle nieuw genummerde appartementsrechten.

c.    Op 12 mei 2014 heeft de hypotheeknemer in een e-mailbericht aan een medewerker van de notaris, welk bericht ook aan klager is gestuurd, geschreven: “(..) In de bijlage treft u de volmacht aan. Echter in tegenstelling tot uw schrijven en informatie van [klager] dient er wel een aflossing plaats te vinden vanwege de nog open staande vordering tussen ons. [Klager] is hiermee ook bekend. Het bedrag dat dient te worden voldaan bedraagt € 26.749,93 onder correctie van een dagrente ad € 5,48 voor iedere dag eerder of later dat de vordering wordt voldaan. Dit bedrag betreft een volledige en algehele aflossing van de vordering inclusief rente. De specificaties van deze vordering heeft [klager] rechtstreeks van mij ontvangen. Aangezien het genoemde bedrag een algehele aflossing betreft mag de hypotheek volledig worden doorgehaald. Wellicht dient de volmacht dus nog te worden aangepast naar een volmacht tot volledige opzegging hypotheek.

d.   In een ongedateerde brief (naar de kamer aanneemt d.d. 27 januari 2015) heeft klager aan de notaris geschreven, voor zover van belang: “Inzake uw nota van aflossingsnr.: 3008089 verzoek ik u het door (…) [KvN: de hypotheeknemer] ingediende bedrag ter hoogte van € 26.749,93 mij per omgaande en binnen het zakelijk verkeer noodzakelijk, een specificatie te doen toekomen. Ik heb uw kantoor er meermalen per mail en per telefoon op gewezen dat ik van (…) [KvN: de hypotheeknemer] geen afrekennota heb ontvangen zoals hij aan u verklaarde, en ook geen schuld aan hem had. Toch heeft uw kantoor geen enkele poging ondernomen om aan mijn terechte eis om een nota van afrekening te overhandigen te voldoen, en tot zolang de betaling aan hem op te schorten ( op een derden gelden rekening), dit was volgens u niet nodig, en heeft u bot geweigerd. Uw kantoorgenote, mevrouw [naam] heeft mij wel geprest om de betaling te verrichten, daar anders de levering van het verkochte appartement ([nummer]) niet kon plaatsvinden. ( of 10% boete richting (verkoper) Ik verzoek u ten laatste mij binnen 5 werkdagen een afrekennota ondertekend door (…) [KvN: de hypotheeknemer] aan mij te overhandigen, welke voldoet aan het door het notariaat gestelde eisen. Kunt of weigert u hieraan te voldoen, dan verzoek ik u het onterecht aan (…) [KvN: de hypotheeknemer] uitgekeerde bedrag van € 26.749,93 vermeerderd met rente en kosten aan mij te retourneren ( dagrente € 5,48 ). Verder zij opgemerkt dat u hebt nagelaten de doorhaling die (…) [KvN: de hypotheeknemer] aanbood (mail: 12 mei 2014 ) wel op uw nota van afrekening stond maar door uw kantoor niet was uitgevoerd, hetgeen ik in oktober 2014 moest vaststellen, tevens bleek het appartement [nummer] niet als onderpand was gegeven aan de nog bestaande hypotheekgevers, nadat ik nieuwe zaken ging doen. (..) Ik stel uw kantoor voor een aantal nalatigheden aansprakelijk, verwacht dat uw kantoor binnen 5 werkdagen aan mijn eisen voldoet, anders zullen mijn juristen mijn rechten via een procedure alsnog verhalen, (..).“

e.    Op 2 februari 2015 heeft de notaris aan klager geschreven: “In mijn dossier heb ik de e-mail van (…) [KvN: de hypotheeknemer] de dato 12 mei 2014. Ik beschik niet over een nadere specificatie. Wel heb ik in mijn dossier een kopie van de correspondentie die u voerde met (…) [KvN: de hypotheeknemer]: u vroeg hem op 18 mei 2014 om een specificatie. Op 20 mei 2014 schreef hij u een uitleg. Op 26 mei 2014 zond u die in kopie aan mij. Vóór het passeren van de akte van levering is aan u uitgelegd dat, indien u nadere vragen had over de (hoogte van) de aflossing aan (…) [KvN: de hypotheeknemer], u zich in eerste instantie tot hem moest wenden. Aan u is door mijn medewerkster [naam] ook uitgelegd dat de akte van levering niet kon passeren zonder royementstoezegging van (…) [KvN: de hypotheeknemer]. U moest immers leveren, vrij van hypotheken. U is nogmaals uitgelegd dat, conform de koopovereenkomst, bij niet tijdige levering, of levering niet vrij van hypotheken, de koper u in gebreke zou kunnen stellen. U liep dan het risico van een boete van 10% van de koopsom. U heeft er toen voor gekozen om het eindbedrag van de nota aan mij over te maken, zodat de levering kon plaatsvinden. Het bedrag vervolgens in depot houden (en niet aflossen aan (…) [ KvN: de hypotheeknemer]), behoorde niet tot de mogelijkheden; om vrij van hypotheken te kunnen leveren, moest het bedrag aan (…) [KvN: de hypotheeknemer] worden overgemaakt. Wat betreft de uiteindelijke doorhaling: ik heb inderdaad de hypotheek alleen doorgehaald op [nummer]; hoewel (…) [KvN: de hypotheeknemer] toestemming had gegeven voor algehele doorhaling. Dit is door mij rechtgezet. Hetgeen u opmerkt over de hypotheek op [nummer] ontgaat mij. Voor zover ik kan nagaan zijn er destijds in 2009 hypotheken gevestigd op het gehele pand, vóór de splitsing.

  1. De klacht

3.1 Klager verwijt de notaris dat zij hem ten onrechte heeft geadviseerd de door klager betwistte hypothecaire lening van de hypotheeknemer aan klager ad € 26.749,-- te voldoen en hem daarbij zodanig onder druk gezet dat bij weigering door klager de koop van de woning zou worden ontbonden en aan klager 10% kosten in rekening zou worden gebracht.

De notaris was niet in het bezit van de onderliggende stukken en heeft deze vordering derhalve niet althans onvoldoende geverifieerd. Klager heeft zulks aan de notaris meerdere malen kenbaar gemaakt voor de datum van levering. Klager stelt dat de notaris ook had kunnen adviseren het betreffende bedrag van de betwistte vordering in depot te houden totdat klager en de hypotheeknemer overeenstemming zouden hebben bereikt over uitkering daarvan. 

3.2 Ook stelt klager dat hij de bijlage behorend bij het e-mailbericht van de hypotheeknemer aan de notaris d.d. 12 mei 2014 nooit heeft ontvangen.

3.3 Klager verwijt de notaris voorts dat zij ten onrechte het appartement [adres] niet als onderpand heeft aangewezen en verwijst daartoe naar het mailbericht van de kandidaat-notaris van het kantoor Albers en van Tienen notarissen te Amsterdam d.d. 16 oktober 2014.

3.4 Klager meent ten slotte dat sprake is van ongeoorloofd witwassen van gelden en dat de notaris een melding bij de AFM had moeten doen, hetgeen zij niet heeft gedaan.

De notaris heeft hiermede derhalve de belangen van klager niet in acht genomen en onzorgvuldig gehandeld.

  1. Het verweer

4.1 De notaris heeft zich als volgt verweerd.

De notaris heeft ten tijde van de levering van de woning aan beide hypotheekhouders gevraagd tegen welk bedrag zij royement van de ingeschreven hypotheekrechten zouden verlenen. Op 12 mei heeft de notaris deze beide opgaven ontvangen en verwerkt in de nota van afrekening van 23 mei 2014. Klager heeft het door de hypotheeknemer gevorderde bedrag voldaan, zodat de levering op 23 mei 2014 vrij van hypotheek kon plaatsvinden.

De notaris betoogt dat er voor klager geen mogelijkheid was de vordering van de hypotheeknemer niet te betalen, nu immers aan het afgeven van de volmacht tot royement de voorwaarde van betaling was verbonden.

De notaris heeft vóór de datum van levering reeds aan klager medegedeeld dat indien hij het niet eens is met de hoogte van het door de hypotheeknemer gevorderde bedrag, zij als notaris daar niets aan kan doen en dat klager zich daarvoor tot de hypotheeknemer moest wenden.

Voorts betwist de notaris dat klager niet door de hypotheeknemer over de aflosnota zou zijn ingelicht, nu de e-mail van de hypotheeknemer van 12 mei 2014 ook in kopie aan klager is gezonden.

Ten slotte stelt de notaris dat zij geen mededelingen kan doen over eventuele meldingen bij de FUI met een beroep op de geheimhoudingsplicht.

  1. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van voornoemd artikel oplevert.

5.2 Ten aanzien van het verwijt van klager dat de notaris hem ten onrechte heeft geadviseerd de hypothecaire lening van de hypotheeknemer te voldoen overweegt de kamer het volgende.

Vast staat dat klager de notaris opdracht heeft gegeven tot het passeren van de akte tot levering van de woning. De notaris heeft in haar brief van 2 februari 2014 klager geïnformeerd dat de akte van levering niet kon worden gepasseerd zonder royementstoezegging van de hypotheeknemer en dat het derhalve voor klager noodzakelijk was om de hypothecaire lening van de hypotheeknemer ad € 26.749 te voldoen teneinde de levering van de woning op 23 mei 2014 vrij van hypotheek te laten plaatsvinden. Daarbij heeft zij nader uitgelegd dat, indien klager voornoemde lening niet zou voldoen, klager conform de bepalingen in de betreffende koopovereenkomst van de woning aansprakelijk zou worden gesteld voor het betalen van 10% van de koopsom. Zij heeft daarbij voorts aan klager uitgelegd dat hij, indien hij het niet eens was met de hoogte van deze hypothecaire lening, zich diende te wenden tot de hypotheeknemer zelf teneinde tot een oplossing van dit geschil te komen.

Naar het oordeel van de kamer leidt de inhoud van genoemde brief noch de overige gedragingen van de notaris tot de conclusie dat zij klager onjuist zou hebben geadviseerd. Dit klachtonderdeel zal daarom ongegrond worden verklaard.

5.3 Met zijn tweede klachtonderdeel verwijt klager de notaris de bijlage behorend bij de e-mail van de hypotheeknemer aan de notaris d.d. 12 mei 2014 niet te hebben ontvangen. Aangezien het de notaris niet kan worden verweten dat een bijlage bij een e-mailbericht van de hypotheeknemer aan de notaris en klager niet door klager zou zijn ontvangen, zal ook dit klachtonderdeel ongegrond worden verklaard.

5.4 Als verweer tegen het derde klachtonderdeel dat de notaris ten onrechte het appartement [adres] als onderpand voor de (overige) hypotheekhouders zou hebben onthouden, heeft de notaris zowel in haar verweerschrift als ook ter zitting gemotiveerd uitgelegd dat het Kadaster op onjuiste wijze de nummering van diverse appartementsrechten ([nummers]) heeft verwerkt. Dat het Kadaster kennelijk een fout in de registratie met betrekking tot de betreffende appartementsrechten heeft gemaakt, kan de notaris echter niet verweten worden. Dat de onjuiste kadastrale registratie het gevolg was van een fout van de notaris is niet onderbouwd en ook niet anderszins gebleken.

Ook dit klachtonderdeel is daarom ongegrond.

5.5 Het verwijt van klager dat de notaris niet is ingegaan op zijn eisen en grieven mist feitelijke grondslag, aangezien de notaris in haar brief van 2 februari 2014 op, naar het oordeel van de kamer, correcte wijze is ingegaan op de door klager bedoelde eisen en grieven. Voor zover klager meent dat het tot de taak van de notaris behoort om de juistheid van door hypotheeknemers verstrekte aflosnota’s te verifiëren, berust dat op een onjuiste opvatting over de rol van de notaris.

5.6 De overige stellingen van klager acht de kamer onvoldoende onderbouwd en dus eveneens ongegrond.

Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing

De kamer voor het notariaat:

-        verklaart de klacht in al haar onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. W.S.J. Thijs, voorzitter, C.J. Baas,

J.P. Van Harseler, Ch.F. Tasseron en N.T. Vink, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Land-Smorenburg, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2015.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden

kennisgeving.