ECLI:NL:TNORARL:2014:30 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden AL/2013/53

ECLI:	ECLI:NL:TNORARL:2014:30
Datum uitspraak:	07-02-2014
Datum publicatie:	01-12-2014
Zaaknummer(s):	AL/2013/53
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:
Inhoudsindicatie:	De Kamer is van oordeel dat de kandidaat-notaris voldoende duidelijk heeft gemaakt dat in een overeenkomst over de verkoop van het bouwrecht het voorbehoud/de ontbindende voorwaarde moest worden opgenomen dat klager zelf het bouwrecht niet in eigendom zou verkrijgen. De omstandigheden die klager onzeker hebben gemaakt en hem ertoe hebben gebracht om juridisch advies aan een advocaat te vragen kunnen de kandidaat-notaris niet worden aangerekend. Evenmin doen deze feiten afbreuk aan de juistheid van de door hem gegeven adviezen. Het is een keuze van klager geweest nader advies aan een advocaat te vragen. Voor die keuze is klager zelf verantwoordelijk. De keuze is niet het gevolg is van enig onjuist handelen van de kandidaat-notaris.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk: AL/2013/53

Beslissing van de Kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden op de klacht van

De heer [X],

wonende te [..],

klager,

tegen

[..] ,

kandidaat-notaris te [..].

Partijen zullen verder als ‘klager’ en ‘de kandidaat-notaris’ worden aangeduid.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-      de op 11 april 2013 bij de Kamer binnengekomen brief met bijlagen, waarin de klacht tegen de kandidaat-notaris is neergelegd;

-      de brief van de kandidaat-notaris met bijlagen van 2 mei 2013;

-      de mondelinge behandeling van de klacht op 13 december 2013, waarbij zijn verschenen klager en de kandidaat-notaris, tezamen met zijn kantoorgenoot, notaris [A].

2. De feiten

2.1. Mevrouw B[], grootmoeder van klager en de heer [C], oom van klager, hadden het voornemen om een hen toebehorend zwevend bouwrecht - hierna het bouwrecht - aan klager te verkopen. Zij hebben over de verkoop rond 1 november 2011 contact opgenomen met de kandidaat-notaris. Op verzoek van klager en de heer [C] heeft de kandidaat-notaris vervolgens op basis van een principeakkoord een eerste concept van de overeenkomst opgesteld, waarbij het bouwrecht zou worden overgedragen aan klager.

2.2. In de loop van november 2013 heeft klager aan de kandidaat-notaris medegedeeld dat hij het door hem te verkrijgen bouwrecht tijdelijk wilde overdragen aan zijn financier, de heer [D], verbonden aan [E], totdat hij zelf voldoende middelen zou hebben voor de verkrijging en bebouwing van de grond. Wanneer dat het geval was, zou het bouwrecht door de heer [D] weer aan klager terug geleverd zou worden. De heer [C] heeft aan de kandidaat-notaris laten weten dat mevrouw [B] en hij met een dergelijke tijdelijke overdracht zouden kunnen instemmen.

2.3. Op 2 december 2011 heeft klager in een telefoongesprek aan de kandidaat-notaris meegedeeld dat klager het bouwrecht toch niet zelf kon realiseren en hij het bouwrecht daarom niet tijdelijk, maar definitief aan de heer [D] wilde doorverkopen. Klager wenste geen overeenkomst waarbij  drie partijen - zowel de verkopers uit zijn familie, hijzelf als de heer [D] - betrokken waren, omdat hij niet wilde dat zijn familie van de doorverkoop weet zou krijgen. Besproken is toen dat gedacht zou kunnen worden aan een zogenaamde a-b b-c constructie, waarbij de kandidaat-notaris klager erop heeft gewezen dat in dat geval in de b-c akte een voorbehoud/ontbindende voorwaarde diende te worden opgenomen ten aanzien van de verkrijging van het bouwrecht door klager. Klager heeft dit in zijn e-mailbericht aan de kandidaat-notaris van 2 december 2011 bevestigd.

2.4. Op 6 december 2011 heeft mevrouw [B] aan de kandidaat-notaris laten weten dat zij inmiddels op de hoogte was van het voornemen van klager om het bouwrecht door te verkopen aan de heer [D] en dat zij en de heer [C] daar niet zonder meer mee konden instemmen. De familie had namelijk aan de verkoop van het bouwrecht aan klager de voorwaarde verbonden dat hijzelf het bouwrecht zou gaan uitoefenen; als klager daartoe niet wilde overgaan, was de intentie het bouwrecht te verkopen aan de heer [F], die op een eerder tijdstip ten gunste van klager afstand had gedaan van het hem toegekende recht om het bouwrecht te kopen. Mevrouw [B] heeft met de kandidaat-notaris afgesproken dat zij een week bedenktijd wilde.

2.5. Op 7 december 2011 heeft een overleg plaatsgevonden tussen klager, de heer Vermaat en de kandidaat-notaris over de mogelijke overdracht van het bouwrecht door klager aan de heer [D]. Daarbij heeft de kandidaat-notaris nogmaals gewezen op het belang van de ontbindende voorwaarde ter zake van de daadwerkelijke verkrijging van het bouwrecht door klager.

2.6. Op 13 december 2011 heeft mevrouw [B] aan de kandidaat-notaris meegedeeld dat klager afstand had gedaan van zijn bouwrecht, hetgeen tot gevolg had dat het bouwrecht alsnog zou worden aangeboden en geleverd aan de heer [F].

2.7. Nadat de heer [D] van het voornemen om het bouwrecht aan de heer [F] te verkopen had vernomen, heeft hij aan klager te kennen gegeven dat klager gehouden was om het bouwrecht aan hem te leveren en dat hij zowel klager als het notariskantoor aansprakelijk zou stellen als levering aan hem zou uitblijven.

2.8. Op 23 december 2011 was de akte van levering van het bouwrecht aan de heer [F] in aanwezigheid van mevrouw [B], de heer [C] en de heer [F] door notaris [A] gepland. Tijdens het gesprek voorafgaand aan het passeren vroeg mevrouw [B] aan notaris [A] of hij kon garanderen dat klager haar niet zou kunnen houden aan de oorspronkelijke overeenkomst met hem. In reactie hierop heeft notaris [A] klager telefonisch benaderd met de vraag of hij op kantoor wilde komen om te bevestigen dat aan hem vanaf het begin de voorwaarde van zelfrealisatie was gemaakt.

Klager heeft dit geweigerd, omdat hij eerst een advocaat wilde inschakelen. Het bouwrecht is die dag niet aan de heer [F] overgedragen.

2.9. Enige tijd later vernam de kandidaat-notaris dat tussen klager en mevrouw [B] en de heer [C] een vaststellingsovereenkomst was gesloten, waarin was opgenomen dat tussen deze partijen nooit een definitieve overeenkomst met betrekking tot het bouwrecht tot stand was gekomen.

3. De klacht en het verweer

3.1. Klager verwijt de kandidaat-notaris dat deze hem in een situatie heeft gebracht waarin hij juridisch advies heeft moeten inwinnen. De kandidaat-notaris heeft geweigerd om de kosten van dat advies te vergoeden.

De kandidaat-notaris heeft mevrouw [B] en de heer [C] diverse malen verzekerd dat zij het bouwrecht zonder juridische gevolgen alsnog konden overdragen aan de heer [F]. Dit advies was kennelijk onjuist, omdat later bleek dat notaris [A] een andere mening was toegedaan. Notaris [A] vond het voor het passeren van de akte immers nodig om eerst zekerheid te hebben over het feit dat geen sprake was van een overeenkomst tussen klager enerzijds en mevrouw [B], voordat tot levering van het bouwrecht aan de heer [F] kon worden overgegaan. Toen notaris [A] klager daarover op de dag van de overdracht benaderde, wist klager niet meer op wie hij af moest gaan, te meer omdat de heer [D] al aan zowel klager als het notariskantoor had laten weten hem en het kantoor aansprakelijk te stellen indien het bouwrecht niet aan hem zou worden geleverd. Onder deze omstandigheden was klager genoodzaakt een advocaat in te schakelen.

3.2. De kandidaat-notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De Kamer zal daarop hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling van de klacht

4.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: ‘Wna’) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De Kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert. De Kamer overweegt daartoe als volgt.

4.2. De kandidaat-notaris heeft als verweer het volgende aangevoerd. Op het moment waarop doorverkoop van het bouwrecht aan de heer [D] voor het eerst ter sprake kwam in het telefoongesprek van 2 december 2011, heeft de kandidaat-notaris klager direct gewezen op de noodzaak van het maken van een voorbehoud/ontbindende voorwaarde ten aanzien van zijn eigen verkrijging van het bouwrecht. Klager heeft dit ook bevestigd in zijn e-mailbericht van dezelfde dag aan de kandidaat-notaris. Bovendien is tijdens de bespreking op 7 december 2011 met klager en de heer [D] de ontbindende voorwaarde ter zake van verkrijging van het bouwrecht door klager uitgebreid besproken en ook daadwerkelijk door klager gemaakt. De heer [D] heeft daarop aangegeven bekend te zijn met een dergelijk voorbehoud en daar ook begrip voor te hebben.

Uiteindelijk heeft klager afgezien van de aankoop van het bouwrecht; de overeenkomst tot aankoop van het bouwrecht is dan ook niet tot stand gekomen.

4.3. De Kamer is van oordeel dat de kandidaat-notaris voldoende duidelijk heeft gemaakt aan zowel klager als de heer [D] dat in een overeenkomst over de verkoop van het bouwrecht het voorbehoud/de ontbindende voorwaarde moest worden opgenomen dat klager zelf het bouwrecht niet in eigendom zou verkrijgen. Dit voorbehoud is in het gesprek op 7 december 2011 in aanwezigheid van de heer [D] ook daadwerkelijk gemaakt. Nadat klager had afgezien van aankoop van het bouwrecht, was het vanwege dit gemaakte voorbehoud/het in werking treden van de ontbindende voorwaarde voor de heer [D] niet langer mogelijk nakoming van de overeenkomst met klager te vorderen. De mededeling van de kandidaat-notaris aan mevrouw [A] en de heer [B] dat zij zonder juridische gevolgen voor klager het bouwrecht alsnog konden leveren aan de heer [F] was daarom juist.

Notaris [A] heeft tijdens de mondelinge behandeling van de klacht toegelicht dat hij tijdens de passeerafspraak op 23 december 2011 werd geconfronteerd met het verzoek van mevrouw [B] om haar te garanderen dat zij door klager niet kon worden gehouden aan een eventuele verplichting om het bouwrecht aan hem te verkopen. Aangezien notaris [A] uit dit verzoek afleidde dat er kennelijk toch nog onduidelijkheid over de verkoop aan klager was, heeft hij voor de zekerheid ervoor gekozen om alvorens de akte te passeren eerst een bevestiging aan klager te vragen.

Hoewel de Kamer deze reactie van notaris [A] op het verzoek van mevrouw [B] om te garanderen begrijpelijk acht, doet dit niet af aan de juistheid van de mededelingen van de kandidaat-notaris aan klager. De kandidaat-notaris kon de opstelling van mevrouw [B] (en de heer [C]) tijdens de passeerafspraak niet voorzien en evenmin kon hij daarop anticiperen. De omstandigheden die klager onzeker hebben gemaakt en hem ertoe hebben gebracht om juridisch advies aan een advocaat te vragen -de vraag van mevrouw [B] om garanties, de reactie daarop van notaris [A] en de dreiging van de heer [D] met aansprakelijkstelling - kunnen de kandidaat-notaris niet worden aangerekend. Evenmin doen deze feiten afbreuk aan de juistheid van de door hem gegeven adviezen. Het is een keuze van klager geweest nader advies aan een advocaat te vragen. Voor die keuze is klager zelf verantwoordelijk. De keuze is niet het gevolg is van enig onjuist handelen van de kandidaat-notaris.

4.4. Nu van enig tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van de kandidaat-notaris niet is gebleken, zal de klacht ongegrond worden verklaard.

5. De beslissing

De Kamer voor het notariaat

verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. M.L.J.C. van Emden-Geenen, fungerend voorzitter, mrs. M.C.J. Heessels, K.H.H.J. Kuhlmann, J.T.J. Heijstek en V. Oostra, plv. leden en in tegenwoordigheid van mr. W.E. Markus-Burger, secretaris, in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2014. 

De secretaris                                                          De plv. voorzitter