ECLI:NL:TNORAMS:2017:35 Kamer voor het notariaat Amsterdam 629993/NT 17-49 O

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2017:35
Datum uitspraak: 02-11-2017
Datum publicatie: 14-11-2017
Zaaknummer(s): 629993/NT 17-49 O
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht gegrond zonder maatregel
Inhoudsindicatie: De notaris mocht terecht veronderstellen dat werd geleverd hetgeen was overeengekomen en dat klager zelf, al dan niet met behulp van de makelaar (die tevens administratief beheerder was van de VvE), ervoor diende te zorgen dat het feitelijk gebruik van zijn tuin in overeenstemming zou worden gebracht met de juridische situatie, hetgeen zou betekenen dat de overige bewoners niet meer via zijn tuin de bestaande in- en uitgang naar de openbare weg konden gebruiken. Geen sprake van belangenverstrengeling: dat de notaris projectnotaris was wil nog niet zeggen dat hij geen oog heeft gehad voor de belangen van klager. Bij een project als het onderhavige is het nu eenmaal (uit oogpunt van efficiëntie) gebruikelijk om alle leveringen van de woningen bij één notaris onder te brengen. Wel acht de kamer klachtwaardig dat de notaris niet tijdig heeft gereageerd op telefonische en digitale vragen van klager, hetgeen hij ook heeft erkend. De kamer legt de notaris daarvoor geen maatregel op, omdat klager het (eerdere) aanbod van de notaris heeft afgeslagen om aan de verkoper, dan wel aan de leden van de VvE de juridische situatie toe te lichten.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 2 november 2017 in de klacht met nummer 629993/NT 17-49 O van:

[klager],

wonende te [plaats],

klager ,

tegen:

[notaris],

notaris te [plaats],

de notaris .

1. Ontstaan en loop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klaagschrift, ingekomen op 1 juni 2017;

- verweerschrift met bijlagen van 26 juni 2017.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 21 september 2017 zijn klager en de notaris verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op heden.

2. De feiten

De kamer gaat, gelet op de stukken en hetgeen ter zitting is verklaard, uit van de volgende feiten:

  1. De notaris was in 2013 en 2014 als projectnotaris betrokken bij de splitsing in appartementsrechten en ‘uitponding’ van de woningen, deel uitmakend van het project [naam] (hierna: het project), in eigendom van de besloten vennootschap Quadrigo B.V. (als rechtsopvolger van Stichting Stadgenoot).
  2. Quadrigo B.V. (hierna: Quadrigo) heeft aan klager het appartementsrecht verkocht, rechtgevende op de woning, met buitenruimte en tuin, aan de [naam straat en nummer], zijnde een benedenhoekwoning van een galerijflat (hierna: de woning).
  3. De tot het project behorende splitsingstekening heeft klager voor het eerst onder ogen gekregen bij het tekenen van de koopovereenkomst op 8 mei 2015, ten kantore van de notaris. Klager heeft de notaris er toen op gewezen dat de feitelijke situatie niet overeenkwam met de juridische situatie op grond van de splitsingstekening.
  4. Op de splitsingstekening is het perceel van klager aangeduid met nummer 112. Klagers tuin is aan drie kanten van de woning gesitueerd. Aan de achterzijde grenst klagers tuin aan de tuin van perceel 111, aan de zijkant aan de openbare weg [straat B]; aan de voorzijde grenst zijn tuin ook aan de tuin van perceel 111. Aan de voorzijde van de galerijflat loopt een buitentrap; deze komt uit op een gemeenschappelijk pad. Het pad loopt vervolgens langs de voordeuren van de zes benedenwoningen, waaronder die van klager, in de richting van de hoofdingang van de galerijflat gelegen aan [straat A]. Aan de rechterzijde van dit gezamenlijke pad, gezien vanaf [straat B], hebben de andere vijf benedenwoningen een tuintje, grenzend aan de (grote) binnentuin van het complex (en heeft ook klager nog een stukje tuin dat aldus grenst aan perceel 111). Het gezamenlijke pad loopt op de splitsingstekening niet door tot aan [straat B], maar loopt tot aan de tuin van klager aan de zijkant/voorkant van de woning.
  5. In de feitelijke situatie is niet duidelijk dat de tuin van klager het gezamenlijke pad afgrenst, maar loopt het pad – anders dan op de splitsingstekening - wel door tot aan [straat B]. Langs de zij- en voorkant van de tuin van klager loopt een laag hekwerk, als afgrenzing van de openbare weg. Ter hoogte van de hoek die dat hekwerk aan de straatzijde maakt met de voorzijde van klagers perceel zit een hekje met twee deurtjes, vanaf de stoep aan de straatzijde toegang gevend tot het pad. Het hek loopt vervolgens langs de voorzijde van de tuin van klager de hoek om, en buigt na de buitentrap aan de voorzijde van het gebouw naar rechts af, de (gezamenlijke) binnentuin van het appartementencomplex afschermend van de openbare weg.
  6. Met de notaris, die tot dan toe niet op de hoogte was van de feitelijke situatie, is op 8 mei 2015 besproken dat de buitentrap van de galerijflat en het pad naar de openbare weg door de bewoners van de galerijflat werd gebruikt als in- en uitgang. De notaris heeft daarop klager meegedeeld dat hij het recht had om zijn tuin af te sluiten.
  7. De leveringsakte is op 5 augustus 2015 gepasseerd door een waarnemer van de notaris. Aan het gebruik van de tuin van klager is in de akte geen beperking opgelegd.
  8. In de eerste Algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) van het appartementencomplex, medio oktober 2015, is weliswaar erkend dat de voorzijde van perceel 112 eigendom is van klager, maar heeft de vergadering bepaald dat de openbare weg via het pad en het hek bereikbaar moest blijven.
  9. Op 13 juni 2016 hebben klager en de verkoopmakelaar, tevens administratief beheerder van de VvE, (Hoen Vastgoed-beheer B.V., hierna: de makelaar), met de notaris gesproken over mogelijke voorzieningen die duidelijk zouden maken dat het stuk grond aan klager toebehoorde. De notaris heeft toen toegezegd om desgevraagd aan de leden van de VvE, bij voorbeeld in een vergadering, een toelichting te geven over de juridische situatie.
  10. In augustus 2016 hebben klager en de makelaar de bewoners op de Algemene ledenvergadering meegedeeld dat aan een passende oplossing van de onduidelijke situatie werd gewerkt.
  11. Klager heeft vervolgens het deurtje van het hek met een fietsslot afgesloten om de in- en uitgang van en naar de straat te blokkeren, waarna hij door diverse bewoners is bedreigd.
  12. Daarop hebben klager en de makelaar herhaaldelijk aan het notariskantoor om een oplossing verzocht.
  13. Op 22 maart 2017 heeft klager aan mevrouw [naam], als medewerker werkzaam op het notariskantoor van de notaris (hierna: [de medewerker]) in een e-mailbericht geschreven: “(..) Hieronder treft u de feiten en omstandigheden inzake de huidige situatie (…):

    1. splitsingsakte geeft eigendomsrecht op tuinen voor- (galerij) en achterzijden aan eigenaren op de begane grond.

    2. door afbakening tuinen worden overige bewoners uitgesloten van de binnentuin. Derhalve dient de toegang tot de binnentuin gerealiseerd te worden vanuit de ruimtes die toebehoren aan de vereniging. Dit vereist bouwkundige aanpassingen;

    3. het toegangshek tot de tuin had nimmer mogen aansluiten op de tuin behorende bij de woning [straat+nummer];

    4. Na bespreking juni 2016 met de [notaris] geen vervolg op plan gekomen voor bouwkundige aanpassingen;

    5. Zowel door (..) Hoen (..) als door mij meerdere malen om toelichting verzocht inzake de voortgang van het bouwkundige voorstel om dit mee te nemen in de vergadering van de V.v.E in september/oktober 2016 waarop geen reactie is gekomen;

    6. sinds november 2016 heb ik een geagiteerde depressie voortkomend uit de stress omtrent de gebrekkige situatie, het klappen van het hek van de nooduitgang welke grenst aan de tuin (…);

    7. nogmaals uitblijven van een reactie door de [notaris] heeft mij doen besluiten het hek met toegang tot de tuin af te sluiten met een fietsslot;

    8. doordat de inrichting van de binnentuin hierop niet is ingericht lijkt het voor bewoners of ik hun recht tot de binnentuin blokkeer, medebewoners betwisten mijn eigendomsrecht tot het stuk welk toebehoort tot mijn tuin (..)

    9. ik word bedreigd door enkele medebewoners, hoofdzakelijk huurders.

    10. Ik heb Hoen (..) verzocht het hek per omgaande te verplaatsen en eventuele kosten hiervoor bij Notariskantoor (..) in rekening te brengen.”

  14. Op 29 maart 2017 heeft klager aan [de medewerker] geschreven: “Ik heb via Hoen Vastgoedbeheer, gevraagd in ieder geval het hek tot de binnentuin te verplaatsen en alle bewoners van het complex te informeren omtrent de gewijzigde situatie na het opstellen en passeren van de splitsingsakte. Het toegangshek tot de binnentuin had nooit mogen blijven staan op de huidige plek na het opstellen van de splitsingsakte. Door aan voor en achterzijde tuinen behorende bij de appartementen te realiseren is een duidelijke wijziging beoogd van de oude situatie. De werkelijke situatie is echter nooit aangepast aan de door uw kantoor opgestelde en gepasseerde splitsingsakte. Dit had voor oplevering aangepast moeten worden of nu achteraf, waarbij alle bewoners mogelijkheid hebben tot toegang tot de binnentuin. Het verplaatsen van het hek is een klein begin met beperkte kosten. Ik snap niet waarom hierover ruim een jaar moet worden nagedacht.”
  15. Dan volgt, na rappel, een reactie van [de medewerker] in een e-mailbericht van 11 mei 2017, waarin zij klager (namens de notaris)  heeft meegedeeld:

    “Hierbij volg ik uw mail van 22 maart jongstleden (..)1. Het is juist dat bij het splitsen van het gebouw in appartementsrechten er aan de begane grond woningen zowel aan de galerijzijde als aan de achterzijde tuinen zijn toegekend, die bedoeld zijn gebruikt te worden als prive-ruimte. Dat wil zeggen dat niemand anders toegang heeft tot en/of het medegebruik van deze tuinen. In uw geval, zie ook bijgaande tekening, loopt uw tuin vanaf de achterzijde via de zijkant naar de galerijkant. Dit heeft tot gevolg dat de feitelijke huidige toegang (via het hek wat u heeft afgesloten) onrechtmatig is en loopt via uw prive-gedeelte/tuin.

    2. Het is mij niet bekend welke redenen hieraan ten grondslag lagen, maar feit is wel dat er ten tijde van de splitsing door de toenmalige eigenaar (ook uw verkoper) er voor is gekozen om genoemde toegang niet te handhaven. Zij hebben dus ook bedoeld dat, indien de bewoners van de bovengelegen woningen gebruik maken van de trap naast uw voordeur, zij alleen via de entreehal (portiek) toegang hebben tot de openbare weg. Dit geldt ook voor de toegang tot de gemeenschappelijke binnentuin.

    3. Dit is juist . Het was ons ook niet bekend bij de splitsing en de verkoop dat deze toegang er was danwel gehandhaafd zou blijven.

    4. Naar mijn weten was met de notaris alleen besproken dat hij een toelichting zou geven danwel zou bevestigen hetgeen hiervoor ook staat. De notaris kan geen voorstel doen omtrent bouwkundige aanpassingen.

    5. Het is mij niet bekend wat de VVE van plan is om te doen.

    6. Ik weet niet precies wat u bedoelt met nooduitgang. Naar ons weten is de trap als hiervoor genoemd niet alleen bedoeld als nooduitgang, omdat er een pad loopt tussen de woningen en tuinen naar het portiek/ingang. Er staat niet i n de akte opgenomen dat deze trap of dit pad alleen als nooduitgang moeten worden gebruikt. U hoeft in ieder geval geen nooduitgang te bieden over uw prive-gedeelte.

    7. Ik kan mij voorstellen dat de VVE danwel uw toenmalige verkoper er voor zorgt dat het hek wordt verwijderd evenals de bestrating, zodat duidelijk uit de inrichting ook duidelijk blijkt dat er geen pad bestaat. 

    8. De binnentuin heeft in feite meer het karakter van een ‘zichttuin’ dan dat deze tuin is bedoeld voor daadwerkelijk gebruik door de verschillende eigenaren. Er is inderdaad geen toegang via een gemeenschappelijke ruimte/gang/pad naar de gemeenschappelijke tuin. Derhalve is deze alleen bereikbaar via de openbare weg door om het gebouw heen te lopen. Dit onderstreept het karakter van ‘zichttuin’. 9. Ik denk dat de VVE dit aan de orde moet stellen in de vergadering van de VVE en alle eigenaren/bewoners moet uitleggen hoe de splitsing(stekening) in elkaar zit en welke consequentie’s dit heeft, zie hiervoor. Ten tijde van de aankoop moet het elke eigenaar duidelijk zijn geweest dat er in feite geen toegang is tot de gemeenschappelijke tuin dan ‘buitenom’, en dat het pad door uw tuin geen officieel karakter heeft. 

    1 0. Verkoper heeft u verkocht een woning met tuin conform de splitsingstekening. Niemand mag/hoeft van u te verwachten dat het huidige pad in stand moet blijven.

    CONCLUSIE

    Ik zou u adviseren om de tuin te herinrichten, zodanig dat duidelijk is dat bedoelde toegang/pad niet bestaat en het hek wordt verwijderd. Het zou mooi zijn als de andere eigenaren van woningen op de begane grond hetzelfde zouden doen en ook hun tuin aan de galerijzijde op inrichten op een manier die de juridische situatie duidelijk maakt. Ik zou de VVE willen vragen om u hierin te steunen en aan alle eigenaren vanuit de VVE duidelijk te maken dat dit geen eenzijdige actie is, alleen van uw kant, maar een gevolg van de splitsing. Welke splitsing + tekening aan alle eigenaren bekend was toen zij hun appartement kochten. Tevens kan ik mij voorstellen dat de kosten van verwijdering van het pad (betegeling) en het hek en de herinrichting van de gemeenschappelijke ruimte voor rekening van de VVE komen. Omdat blijkbaar de overige eigenaren niet door hebben hoe de juridische situatie is of deze niet willen respecteren, creeren zij zelf een situatie waarvan niet van u alleen verwacht kan worden dat hieraan een eind wordt gemaakt. Het lijkt mij typisch een taak voor de VVE om hier het voortouw in te nemen en u hierin te ondersteunen.”

3. De klacht

3.1 Klager verwijt de notaris - kort samengevat-:

1. De notaris heeft in strijd met de onpartijdigheid en onafhankelijkheid gehandeld, omdat de notaris - optredend als projectnotaris voor Quadrigo - zowel betrokken is geweest bij het opstellen van de splitsingsakte als de koopovereenkomst en de leveringsakte.

2. De notaris heeft zijn zorgplicht geschonden, omdat hij niet de feitelijke situatie heeft bekeken voordat hij op grond van de splitsingstekeningen de leveringsakte opstelde. Als hij dat wel had gedaan, dan had hij kunnen constateren dat zonder het opnemen van een erfdienstbaarheid in de leveringsakte een conflict binnen de VvE zou kunnen ontstaan.

3. De notaris heeft niet tijdig gereageerd op klachten en vragen van klager.

3.2 Met betrekking tot het tweede klachtonderdeel heeft klager ter zitting gesteld dat Stichting Stadgenoot bewust zou hebben gekozen voor het handhaven van het gezamenlijke pad als vluchtroute naar de openbare weg, [straat B]. Als klager zijn tuin zou afsluiten zou hij deze vluchtroute voor de andere bewoners belemmeren. Klager wil dat niet op zijn geweten hebben. De brandweer is bereid om te kijken naar een andere oplossing, maar dat kost € 750,-, aldus klager.

4. Het verweer

De notaris heeft verweer gevoerd, dat voor zover van belang hierna zal worden besproken.

5. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

5.2 Van een belangenverstrengeling is de kamer niet gebleken. Het enkele feit dat de notaris projectnotaris is, uit dien hoofde voor Quadrigo juridische werkzaamheden in het kader van het project heeft verricht en Quadrigo daarbij als eis heeft gesteld dat de verkoop en levering van de woningen zou plaatsvinden op zijn kantoor, betekent nog niet dat de notaris geen oog zou hebben gehad voor de belangen van klager. Bij een project als het onderhavige is het nu eenmaal (uit oogpunt van efficiëntie) gebruikelijk om alle leveringen van de woningen bij één notaris onder te brengen. Het eerste klachtonderdeel wordt dan ook ongegrond verklaard.

5.3  Naar het oordeel van de kamer lag het niet op de weg van de notaris om zich te vergewissen van de feitelijke situatie. De notaris heeft ontkend en dus is niet komen vast te staan dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst of ter gelegenheid van het passeren van de akte van levering is gesproken over een vluchtroute via de tuin van klager die (op last van de brandweer of anderszins) voor de overige bewoners van de galerijflat open diende te blijven. De notaris mocht dan ook terecht veronderstellen dat werd geleverd hetgeen was overeengekomen en dat klager zelf, al dan niet met behulp van de makelaar (die tevens administratief beheerder was van de VvE), ervoor diende te zorgen dat het feitelijk gebruik van zijn tuin in overeenstemming zou worden gebracht met de juridische situatie, hetgeen zou betekenen dat de overige bewoners niet meer via zijn tuin de bestaande in- en uitgang naar [straat B] konden gebruiken. Het tweede klachtonderdeel wordt daarom ook ongegrond verklaard.

5.4 Nu de notaris heeft erkend dat hij niet tijdig heeft gereageerd op telefonische en digitale vragen van klager, is het klachtonderdeel genoemd onder 3.1 sub 3 gegrond. Echter, in de omstandigheid dat de notaris op een eerder moment zijn hulp heeft aangeboden om de situatie aan verkoper, dan wel aan de leden van de VvE tijdens een vergadering toe te lichten, maar het klager is die van dit aanbod geen gebruik heeft gemaakt, ziet de kamer aanleiding om aan de notaris geen maatregel op te leggen.

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

-      verklaart het klachtonderdeel, hiervoor genoemd onder 3.1 sub 3, gegrond, maar legt daarvoor aan de notaris geen maatregel op;

-      verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. C.E. van Oosten-van Smaalen, voorzitter, T.H. van Voorst Vader, L.A. Galman, J.P. van Harseler, en N.T. Vink, leden, in

tegenwoordigheid van  mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2017.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).